Kada je Republički geodetski zavod (RGZ) ponovo omogućio pregled procenjenih vrednosti stanova na svom portalu Geosrbija, mnogi građani su požurili da provere koliko „vredi“ njihov stan. Ubrzo su se na društvenim mrežama pojavili komentari o tome da su pojedini kupci svoje stanove „preplatili“ i po nekoliko desetina hiljada evra. Međutim, stručnjaci upozoravaju da procenjena vrednost nije isto što i tržišna cena i ne može se koristiti kao dokaz da je neka nekretnina preplaćena.
Ivana Marinković Kovjanić, diplomirani inženjer arhitekture i procenitelj vrednosti nekretnina, objašnjava da se u javnosti često poistovećuju različiti pojmovi: tržišna vrednost, vrednost dobijena masovnom procenom, ostvarena vrednost i oglašena cena. Svi ovi termini predstavljaju različite kategorije podataka sa različitim namenom.
Procena koju prikazuje RGZ je rezultat masovne procene nepokretnosti, koja se oslanja na statističku obradu podataka o brojnim realizovanim kupoprodajama i karakteristikama stanova, poput lokacije, površine, starosti objekta i spratnosti. Ova procena pruža tipičnu vrednost stana sa određenim karakteristikama, ali ne uključuje individualni obilazak i detaljnu analizu konkretne nekretnine.
Na primer, jedan stan u Novom Sadu površine 75 kvadratnih metara oglašava se za 190.000 evra, dok RGZ pokazuje procenjenu vrednost od 143.802 evra za prvi kvartal 2026. godine. Na prvi pogled, može se zaključiti da je stan precenjen za skoro 46.000 evra. Međutim, Marinković Kovjanić upozorava da je takav zaključak pogrešan, jer oglašena cena predstavlja očekivanje prodavca, a ne nužno cenu po kojoj će stan biti prodat.
Razlika između procenjene vrednosti i oglašene cene može biti značajna, čak i kod luksuznih stanova. Na primer, stan od 141 kvadratnog metra na Novom Beogradu je oglašen za 700.000 evra, dok RGZ procenjuje njegovu vrednost na 517.659 evra. I u ovom slučaju, razlika od gotovo 182.000 evra ne znači automatski da je stan precenjen.
Razlike u vrednostima se javljaju jer statistički modeli ne mogu da obuhvate sve karakteristike koje utiču na vrednost pojedinačne nekretnine. Tržišna vrednost uzima u obzir konkretne osobine stana, kao što su kvalitet renoviranja, materijali, raspored i mikrolokacija. Takođe, konačna kupoprodajna cena zavisi od različitih faktora, kao što su odnos ponude i potražnje, pregovori između kupca i prodavca, hitnost prodaje i način finansiranja.
Procena vrednosti na portalu RGZ može biti korisna kao orijentir, ali ne može zameniti pojedinačnu procenu koju vrši licencirani procenitelj. Ta procena je neophodna u situacijama kao što su kupovina ili prodaja stana, podizanje stambenog kredita ili sudski postupci.
Da biste proverili vrednost svog stana, možete posetiti portal Geosrbija, uneti adresu ili broj katastarske parcele, a zatim pretražiti podatke o nepokretnosti. Klikom na „Detalji“ u desnom meniju, prikazaće se procenjena vrednost stana.
Važno je razlikovati četiri ključna pojma prilikom provere vrednosti nekretnine: masovna procena vrednosti, tržišna vrednost, ostvarena vrednost i oglašena vrednost. Masovna procena je statistička procena koja se koristi kao orijentacija, dok tržišna vrednost predstavlja analizu konkretne nekretnine. Ostvarena vrednost je cena po kojoj je stan prodat, a oglašena vrednost je početna cena koju prodavac traži.
Sve u svemu, razumevanje ovih pojmova i razlika između procenjenih i tržišnih vrednosti može pomoći potencijalnim kupcima da donesu informisane odluke prilikom kupovine nekretnina.
